投稿者: BangkokPostが2017年のバンコクコンドミニアム市場の予想に関する記事を出している。
Bangkok land prices expected to head upwards
http://www.bangkokpost.com/business/news/1165385/bangkok-land-prices-expected-to-head-upwards
ココの記事は往々にしてデベのポジショントークだったりするのだが、バンコク市内の建設用地の供給はすでに逼迫気味で土地価格の上昇傾向が続いているというのはよく言われる話。
Scarcity of land and rising land prices will result in the inner city area seeing the highest increase in condo prices next year at 9-10%, Mrs Nalinrat said. “Average prices of new condo supply launched in Bangkok this year have soared quite high as they were driven by 2015 land costs,”she said.
留意すべきは、顕著に値上がりするのは”inner city”と書かれている点。地価の統計がいくら上向いているからと言って、どこもかしこも同じペースで上るというものでもない。実際、少し郊外に出れば更地ばかりの街はいくらでもある訳で、あくまでもバンコクの中心ビジネス地区（CBD）およびその中心地が念頭にあると理解するのが正しいだろう。実際、記事に掲げられたグラフからしても、City Areaが2013-2016の実績ベースで32％程度上昇しているのに対し、Suburban Areaは19％程度の上昇しかしていない。
“City Area”や”Suburban Area”の定義がはっきりしないが、大凡CBDは値上がり傾向、郊外に行くほど値上がりの勾配は緩やかになると言うこと（当然だがね）。
記事の中でもう一点注意すべきは、郊外物件の購入層に関する記述。「地価が上がるからと言ってあまり高価な物件を建てると、購入層の収入に見合わなくなる」という件。
Developers should be careful when investing in land plots in outer Bangkok to develop condo project as target buyers may not be able to not afford the prices. The selling price of the condo in outer Bangkok should not be higher than 100,000 baht per sq m.
地価や建築材料に合わせてコンドミニアムを建てると買い手がつかなくなる。自ずと価格は購買力に向けて収斂せざるをえないから、価格の上昇は頭打ちになりやすい。また、部屋の広さが狭くなったり、グレードを落としたり、悪くすれば劣悪な品質の物件が供給されるリスクもあるのではないか。折からの経済低迷に加え、国王崩御によりセンチメントが低下する中では中流層の家計は俄に楽にはならないだろう。
結局、記事の締めくくりにあるように、狙うべきはバンコクの中でもプライムな土地であるSukhumvit、Sathorn、Central Lumpiniといった鉄板エリアになるのだろう。このエリアを購入するは富裕層なので、経済低迷でも影響が比較的微減なのだと思う。
CBRE sees a continued appetite for projects located in Bangkok’s prime residential areas with affluent buyers focused on Sukhumvit, Sathorn and Central Lumpini.
藤澤慎二さんが自著やセミナーで繰り返し述べられているように、バンコク不動産市場では二極化が進んでいると捉えるべきなのだろう。現在人気があってこれからも堅調に発展が続いていく土地と、緩慢にしか発展しない土地の色分けは必要だね。
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