投稿者: バンコクの不動産市況を伝えるBangkok Postの記事。
http://www.bangkokpost.com/business/news/1184653/the-million-dollar-question
面白い観点が書いてあるので引用してみる。
■市場の二極化:高級物件へのシフト
Pockets of oversupply in Bangkok’s lower-end condominium market, coupled with demand that remains suppressed by higher household debt, have led many residential developers to divert time and resources towards higher-end condo projects and landed property.…Oversupply in the mid-low (60,000 baht per square metre or below) condo market is the result of rapid supply growth between 2011 and 2013 due to mass-transit network expansion and the aftermath of the Bangkok floods.
コレは以前からあちこちで言われている変化。数年前のBTS延伸等の影響で、バンコクフリンジ部〜郊外部での中〜低価格帯のコンドミニアム供給が急増。結果的に在庫過剰、同種の物件は値が上がらなくなった。また、折からの景気低迷で低中価格の買い手は購買力が減退している。
この流れを手伝うのは家計の負債増加。借金が膨らんでクレジットが悪くなった人は銀行の与信審査に通らず、住宅ローンがつかない。過去の不動産ブームでも同じような事象はあったはずだけれど…どうやらタイ人は歴史に学べない人達らしいね。
http://www.tradingeconomics.com/embed/?s=thailandhdtg&v=201701041347s&h=300&w=600&ref=/thailand/households-debt-to-gdp
source: tradingeconomics.com
この状況を踏まえ、デベロッパーは高級物件にシフトしている。景気悪化でも影響が小さく、ローンも不要な層を狙おうという魂胆だね。
1. LPN has historically focused on developing low-end affordable condos, but is now looking to expand further into higher-end condos. Following a sustained period of weak demand for low-end units, management has signalled its intention to expand into higher-end developments.
2. Sansiri has also shifted focus towards high-end condo developments with a growing number of projects under its brands, The Monument and The Line. In 2013, ultra-luxury and luxury condos contributed just 9% of Sansiri’s new launches by value, jumping to 53% in 2016. Sansiri has also diversified into developing non-branded ultra-luxury condominiums, such as its 98 Wireless and Khun by Yoo developments.
■海外投資家への訴求
しかし一時はスイートスポットだったラグジュアリー・マーケットも、参入が増えて来れば旨みは無くなる。供給増でプリセールス率は減少する。かくなる上は需要開拓すべく、Roadshowの名の元、デベは海外の投資家にセールスをかける訳。態々カネをかけてセールスをやるにはそれなりの理由が背後にあるのだね。基本的に、海外の投資案件が日本語になった時点で、何某かの曰くがあると見て間違いは無かろう。
To counter declining presales rates, some developers (such as Sansiri and SC Asset) have allocated greater resources to selling to foreign buyers, organising roadshows in Singapore and Hong Kong.
記事では香港投資家の例が挙がっているが、中国の資産家等もターゲットなのだと思う。国家に財産没収されるリスクのある国に住んでいれば、積極的に保有資産の海外移転を進めるだろうからね。
■ラグジュアリー市場の飽和と選別
記事の最後では、ラグジュアリー市場でもロケーションの良さやユニークネス無しには物件の価値が高まらない旨を記している。
While expanding away from low-end condos to the luxury segment has proved fruitful for some residential developers, caution may be advised. With the ultra-luxury and luxury segments becoming much more competitive about any future luxury condo launches. Without a unique design, location or selling point, a new luxury project runs the risk of getting lost in the currently overcrowded market.
二極化した上、更に選別が進むとなると、有望な投資物件はかなり限定される事になる。加えて価格帯がラグジュアリークラスとなると、購入者層も限定されてくる。また、外国人投資家の多くは居住目的の実需より、値上がりを期待した投機に基づいて購入するだろうから、あまり質のいい市場とは思えない。上も下も膠着して、暫くは動きが鈍くなる一方だろな。